8家产权单位4家是央企，旧改怎么总落下混合产老楼？

11月5日，北京日报客户端推出聚焦老旧小区改造系列报道，首期聚焦了居民意见不统一卡住户内管线改造的问题。报道引起不少市民关注，朝阳区安华西里一区31号楼的居民联系本端：我们居民意见统一并且呼吁多年，怎么还是改不了？记者调查发现，这栋楼共8家产权单位，其中4家央企、4家市属产权。这类“央地混合产”居民楼无法被直接纳入北京市老旧小区改造，启动旧改必须先取得各家央产单位同意。产权性质带来的难题成了此类老楼启动旧改最难迈的一道坎儿。

探访

老楼周身都是“老年病”

近日，记者来到安华西里一区。31号楼共11层，每层由一条楼道连接11户居民。这条楼道成为渗漏重灾区。几乎每个楼层的墙皮都严重起皮、脱落，有的地方还长出了黑色霉斑。地面上有不少脱落的墙皮粉渣。“经常打扫，可不久又落一地。更发愁的是冬天灌风、夏天漏雨，修修补补总也治不了病根儿。”居民张女士一边说，一边翻出手机里雨季时拍摄的照片和视频，只见雨水从楼顶往下滴，积水几乎淌满整个楼道地面，还流到居民家门口。“楼内住着许多老人，一到下雨天就不敢出门。”

31号楼楼道墙皮脱落严重。

说起跑冒滴漏，居民打开了话匣子。张女士带记者来到她家门外，指着一处外墙说，屋内是卫生间，只要一洗澡，水就会往外渗，外墙总能看到明显的洇湿痕迹。一旁，李女士补充说：“前不久连消防管道都爆裂了，水哗哗往外流。”陈女士回忆起多年前的一次装修经历：“家里翻新时，才发现厨房的管道有漏点。不知道漏了多久，幸好趁着装修把漏点堵上了。”赵女士说：“堵塞问题也常常发生。下水管道还是老式的，厨房水池的水先流进下方的一个铁匣子，再从铁匣子侧面的出水口汇入主管道。一旦主管道堵塞，污水就会直接从铁匣子里漫出来，流得厨房里到处都是。之前想过把管道换掉，但装修师傅不敢碰，说管道已经酥了，生怕一碰就坏。”

居民家老式下水管道的污水极易从铁匣子满冒。

最让大家忧心的是居民楼缺少外墙保温。刘女士告诉记者，由于没有外墙保温，31号楼的居民曾度过多个供暖不达标的冬天。刘女士老两口儿都是高龄老人，他们一到冬天就得打开电热毯、电暖器和空调，在屋里也需要穿厚棉服。为了存住家里的热乎气儿，刘女士还在阳台墙边摆上泡沫箱，把家里的窗户缝都用胶带封住。其他居民也各想办法，有的更换门窗，有的加装暖气片。“按理说不该私自改装暖气，可大家确实没有更好的办法。”张女士告诉记者，前几年冬天家里的温度只有十五六度，直到去年经过属地协调，加大了供暖力度，家里终于暖和了些。“但问题并没得到根治。一方面管道老化，承压能力有限，不能开得太大；另一方面，供暖管道还会穿过别的楼，如果供暖力度过大，小区里其他楼就太热了，得找个平衡。”

疑惑

这栋老楼为何盼不来旧改

同样的小区、同样的供暖，为何31号楼似乎比其他楼冷？住在隔壁30号楼的王先生道出答案：30号楼早在五六年前就完成了改造，加装了外墙保温。“之前我们楼供暖也不达标，出门穿什么，回家就得穿什么，改造之后家里就暖和多了。”这让31号楼的居民十分羡慕：尽快加装外墙保温，才是既节能环保又解决供暖问题的最优解。

“可我们楼的保温层怎么也装不上。”张女士说，31号楼建成于1989年，近年来楼里的各种“老年病”逐渐显现，大家迫切盼着搭上旧改的“顺风车”，通过彻底改造解决缺少外墙保温、跑冒滴漏频发等问题。多年来大家不断通过12345热线投诉，或向属地反映希望启动旧改的意愿。每一年老旧小区改造名单公布，大家都满怀期待地盼着名单里能有自家老楼的名字，可盼来盼去，始终“榜上无名”。

安华西里一区31号楼缺少外墙保温。

记者来到小区时便注意到，31号楼对面的28号楼正在如火如荼地施工，两楼之间架起了脚手架，施工信息牌上显示，这栋楼正在进行旧改，包括楼本体改造、公共区域修缮、消防管道维修、设施升级、外立面整治、外窗更换、楼内上下水管线改造、室外工程等多项内容。

眼看着又一栋居民楼启动旧改，31号楼的居民更着急了。“小区里不少居民楼陆续启动改造，为什么我们年年呼吁，却始终改不了？”

困境

旧改难启动卡在产权性质上

记者了解到，31号楼共有8家产权单位，其中4家为央企，房屋套数占比超过85%，另外4家为市属产权。产权性质问题成为31号楼启动旧改难以迈过的一道坎儿。

根据北京市相关政策，老旧小区改造根据产权性质不同，牵头组织实施单位也不同。市区属产权的房屋由各区政府（老旧小区办）牵头组织实施。中央企业在京老旧小区综合整治工作由国务院国资委牵头组织实施。而按照北京市老旧小区综合整治资金支持政策，市区属老旧小区改造可以享受市区财政资金补助政策。在京央产单位住宅楼房改造和小区环境整治应在落实产权单位出资后，同步实施。

也就是说，对于央产房屋套数占比超过85%的31号楼，想要启动旧改，获得4家央产单位的支持是第一步，也是不可或缺的一步。

谈及31号楼的旧改问题，属地安华西里社区显得有心无力。一位工作人员表示，近两年来，街道和社区多次发函、致电相关央产单位，希望各家单位能够同意旧改并按照分摊比例出资。“我们前两天又给其中一家产权单位发了函，但截至目前各家央产单位并无改造意愿。”工作人员无奈地说，居民多次投诉，但投诉件转至属地后，属地除致电、发函、与央产单位协调沟通外，难有更好的解决办法。

记者也辗转联系到其中两家央产单位，工作人员均表示无权申报旧改项目，需要由上级公司决定。

“有的产权单位认为房屋已经进行市场化交易，产权单位不应再出资；有的产权单位因大多数老职工已经搬离，改造意愿不强；有的产权单位好不容易建立了联系，可联系人一旦变动，就要重新走流程对接工作；有的产权单位要求我们联系其上级公司，但我们联系之后依然没有下文。”社区工作人员坦言，种种因素导致属地与央产单位难以建立有效沟通，央地协同仍然十分困难，旧改难有实质性进展。他表示，安华西里一区目前确实已有居民楼完成改造，但像31号楼这样央产与市属产权混合且涉及多家央产单位的老楼，都没能启动旧改。

居民焦急又无奈：“一家央产单位不同意，我们楼就没办法改造。这道坎儿怎么才能迈过去？”

建议

央地双向协同亟待提速

记者调查了解到，像安华西里一区31号楼这样的央地混合产居民楼大多难以启动旧改，其根源多是产权问题。

北京市社会科学院社会学所副研究员赵小平认为，此类居民楼的产权问题突出表现为产权主体多元、责任界定模糊、协同机制缺位。央产与市属产权的楼房分属不同的管理体系，改造需全体产权主体形成一致意见。由于央产房和市区属产权房屋旧改的组织实施单位不同，街道甚至区级单位难以直接介入协调，致使改造工作陷入僵局。央产住房改造由国管局或中央直属单位主导，市属产权住房则由地方政府负责推进，二者在资金筹措路径、行政审批程序、改造技术标准等方面存在显著差异，导致政策执行难以衔接。此外，央产单位存在出资动力不足的情况，部分单位因历史遗留问题导致产权凭证缺失或管理权属模糊，专项维修资金提取程序复杂，进一步加剧资金短缺矛盾。

赵小平建议加快推进双向协同以破解难题。“首先要强化顶层统筹设计。例如由中直管理局、国管局、国资委等联合制定专项指导意见，明确央产单位在央地混合产楼房改造项目审批、方案设计、资金筹措等方面的主体责任。同时，北京市相关政策也应进一步细化、优化，为推动央地双向协同提供政策支持。此外应该优化技术，从而实现改造进度、资金流向等关键信息的实时可视化共享。”

赵小平还建议通过构建多层协商网络，推动央地双向协同真正落地。如创设“央地改造议事厅”，推动街道、社区、央产单位与居民就旧改、加装电梯、公共空间利用等焦点议题形成有效沟通协商工作机制。“此外，可以通过多元共赢提升央产单位的参与积极性，如用旧改腾退空间建设养老驿站、社区食堂等公共服务设施，央产单位可以通过‘场地入股’的方式参与运营，以此寻求央产单位与居民的双赢。”

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